JAMINAN HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH DI INDONESIA

Dalam perkembangan kegiatan ekonomi modern, kredit memegang peranan penting sebagai sumber pembiayaan bagi masyarakat, dunia usaha, maupun pemerintah. Untuk menjamin kepastian pengembalian kredit, dibutuhkan suatu lembaga jaminan yang mampu memberikan perlindungan hukum bagi kreditur tanpa mengorbankan kepentingan debitur. Di antara berbagai bentuk jaminan kebendaan yang dikenal dalam sistem hukum Indonesia, Hak Tanggungan merupakan salah satu instrumen utama yang memberikan kedudukan istimewa kepada kreditur atas objek berupa tanah beserta benda yang melekat di atasnya.

Hak Tanggungan diatur secara khusus dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT), sebagai perwujudan dari kebutuhan hukum nasional pasca berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tahun 1960. Lembaga ini menggantikan hipotek atas tanah yang sebelumnya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan memberikan kepastian hukum yang lebih kuat melalui mekanisme pembebanan, pendaftaran, serta eksekusi yang jelas.

Keberadaan Hak Tanggungan tidak hanya penting dari perspektif pemberi dan penerima kredit, tetapi juga berpengaruh pada stabilitas sektor keuangan, peningkatan investasi, serta peningkatan akses pembiayaan bagi masyarakat. Dengan karakteristik droit de preference dan droit de suite, Hak Tanggungan memberikan jaminan bahwa kreditur dapat memperoleh pelunasan utang terlebih dahulu dari hasil penjualan objek jaminan apabila debitur wanprestasi. Oleh karena itu, pembahasan mengenai jaminan Hak Tanggungan dalam hukum perdata Indonesia menjadi relevan untuk memahami bagaimana sistem jaminan kebendaan bekerja dalam memberikan kepastian, perlindungan, dan keadilan bagi para pihak dalam transaksi kredit.

Hak tanggungan berdasarkan ketentuan Undang–Undang Nomor 4 Tahun 1996 pasal 1 angka 1 telah merumuskan pengertian Hak Tanggungan atas tanah beserta benda–benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang–Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok–Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda–benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur– kreditur lain.

Subyek dan Obyek Hak Tanggungan

Dalam hubungan hukum hak tanggungan, subjek hukum utama adalah:

1. Kreditur: pihak yang berpiutang dan berhak memegang hak tanggungan sebagai jaminan atas pelunasan utangnya.
2. Debitur: pihak yang berutang dan menyerahkan hak atas tanahnya untuk dibebani hak tanggungan.

Debitur dapat juga merupakan pihak ketiga pemberi jaminan, yaitu seseorang yang tidak memiliki hubungan utang-piutang dengan kreditur, tetapi secara sukarela menyerahkan hak atas tanahnya sebagai jaminan atas utang pihak lain.

Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah yang terdaftar (bersertipikat) sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UU HT, yaitu:

1. Hak Milik (HM), Hak milik adalah hak turun-temurun dan hak paling kuat dalam hukum pertanahan nasional. Jika dibebani hak tanggungan, pemilik tetap memegang hak tersebut, namun nilai ekonomisnya menjadi jaminan bagi kreditur
2. Hak Guna Usaha (HGU) juga menjadi objek sah hak tanggungan, sepanjang memenuhi syarat pendaftaran dan nilai ekonomisnya jelas. Perlu diperhatikan bahwa masa berlakunya bersifat terbatas (misalnya HGB berlaku paling lama 30 tahun dan boleh diperpanjang hingga 50 tahun total) sehingga membatasi jangka waktu keabsahan hak tanggungan.
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
4. Hak Pakai (dalam keadaan tertentu), sepanjang hak tersebut dapat dipindahtangankan dan wajib didaftarkan, Hak pakai atas tanah negara yang dapat dipindahtangankan dan terdaftar juga dapat menjadi objek hak tanggungan, selaras dengan UUPA dan ketentuan dalam UU HT

Selain itu, Pasal 4 ayat (2) UU HT menyatakan bahwa hak tanggungan juga dapat dibebankan atas benda-benda yang menjadi satu kesatuan dengan tanah, misalnya:

1. Bangunan permanen
2. Tanaman dan hasil kebun
3. Mesin yang melekat secara tetap

Objek ini hanya dapat dijadikan jaminan hak tanggungan apabila dapat didaftarkan pada buku tanah dan memiliki nilai ekonomis yang pasti.

Karakteristik Hak Tanggungan

Menurut Maria SW Soemardjono dalam bukunya Hak Tanggungan dan Fidusia menerangkan beberapa karakteristik penting dari Hak Tanggungan adalah sebagai bagian dari Hak Jaminan yang memberikan kreditur tertentu kedudukan diutamakan (droit de preference) :

• Memberikan prioritas kepada kreditur-krediturnya.
• Selalu mengawasi barang yang dimilikinya.
• Memenuhi standar spesialisasi dan publisitas.
• Prosesnya mudah dan jelas.

Selanjutnya pendapat dari Sutan Remy Sjahdeni dalam bukunya Hak Tanggungan: Asas-Asas Ketentuan-Ketentuan Pokok dan masalah yang dihadapi oleh Perbankan menjelaskan hak tanggungan juga memiliki asas-asas sebagai berikut :

• Kreditur pemegang hak tanggungan memiliki posisi yang lebih baik berkat Hak Tanggungan.
• Hak tanggung jawab tidak dapat dibagi.
• Hanya hak atas tanah yang telah ada yang dapat diberikan hak tanggungan.
• Hak tanggungan dapat diterapkan bukan hanya atas tanahnya tetapi juga atas benda benda yang berhubungan dengan tanah tersebut.
• Barang-barang yang berkaitan dengan tanah yang baru dibangun juga dapat memiliki hak tanggungan.
• Hak Tanggungan bersifat accesoir

Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan

Dimulai adanya kesepakatan antara kreditur dan debitur yang dituangkan dalam perjanjian hutang-piutang/ kredit, yang dibuat secara dibawah tangan atau akta otentik. Perjanjian kredit ini merupakan perjanjian pokok.

Setelah penandatanganan perjanjian kredit, dilanjutkan tahap berikutnya pembebanan jaminan yang dituangkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai letak obyek tanah/ bangunan yang dijaminkan. Penanda tanganan APHT antara debitur atau pemilik jaminan sebagai Pemberi Hak Tanggungan dengan Kreditur sebagai Pemegang Hak Tanggungan.

Akta Pemberian Hak Tanggungan memuat : a) Identitas pemberi (debitur) dan penerima (kreditur) hak tanggungan; b) Utang-utang yang dijamin; c) Uraian obyek hak tanggungan; d) Nilai Hak Tanggungan; e) Janji-janji Hak tanggungan.

Menurut Sri Budi Purwaningsih, Hukum Jaminan & Agunan Kredit, Sidoarjo: Uuniversitas Muhammadiyah Sidoarjomenerangkan dalam praktek pemberian hak tanggungan dilakukan 2 (dua) dengan cara :

1. Penandatanganan APHT bersamaan dengan penandatanganan perjanjian hutang-piutang/ kredit;
2. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) terlebih dahulu bersamaan dengan penanda tanganan perjanjian kredit, berikutnya dilanjutkan dengan penandatanganan APHT. SKMHT merupakan Surat Kuasa Khusus dari pemilik jaminan/ agunan/ debitur kepada kreditur untuk menantangani APHT. Hal ini dilakukan dengan pertimbangan ekonomis untuk menghemat biaya.

Setelah dilakukan penandatanganan APHT, dalam jangka 7 hari sejak penandatanganan, PPAT wajib melakukan pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan setempat (letak obyek hak tanggungan) sesuai dengan ketentuan Pasal 13 ayat (1) UUHT. Setelah Kantor Pertanahan menerima pendaftaran, dilanjutkan dengan pembuatan buku tanah hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah ha katas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat ha katas tanah yang bersangkutan. Sebagai bukti pendaftaran hak tanggungan, kantor pertanahan akan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan. Sertipikat Hak Tanggungan diberikan kepada Kreditur sebagai pemegang hak tanggungan.

Eksekusi Hak Tanggungan

Menurut ketentuan Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan, hak tanggungan dapat dilaksanakan dengan cara-cara sebagai berikut:

1. Eksekusi melalui pelelangan umum oleh pemegang Hak Tanggungan pertama.
2. Irah-irah dalam Sertifikat Hak Tanggungan, 'Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa', digunakan untuk mengeksekusi titel eksekutorial, yang menunjukkan kekuatan eksekutorial seperti putusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum tetap. Dengan demikian, jika debitur gagal membayar kembali utangnya kepada kreditur, maka objek jaminan hak atas tanah debitur akan dieksekusi.
3. Eksekusi di bawah tangan adalah penjualan objek hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan berdasarkan kesepakatan para pihak. Penjualan hak jaminan atas tanah milik debitur yang diberikan sebagai objek jaminan kepada kreditur harus berdasarkan kesepakatan antara kreditur dan debitur untuk mendapatkan harga tertinggi. Namun, seringkali sulit untuk menjual objek jaminan dengan cepat dan dengan harga tertinggi yang diharapkan.

PENULIS : ERIK DARMAWAN, S.H